Comment investir en immobilier locatif ?

1) Définir votre budget

Capacité d’emprunt

Pour acheter un bien immobilier, vous devez emprunter. En théorie vous pourriez faire un investissement locatif en achetant le bien cash avec vos économies mais je ne vous recommande pas de le faire, car vous pourriez investir cet argent dans des placements beaucoup plus rentables et moins contraignants (voir l’article Investir). Pour savoir combien vous pouvez emprunter au maximum, calculez votre capacité d’emprunt en utilisant un calculateur de crédit immobilier. Par défaut, votre capacité d’emprunt est plafonnée à un tier de vos revenus par mois (soit un taux d’endettement de 30%). Il est par contre possible d’augmenter cette limite si vous avez des revenus élevés. En effet, la règle de la capacité d’emprunt a été mise en place pour protéger l’emprunteur en s’assurant que celui-ci dispose encore des deux tiers de son salaire pour vivre. Cependant, une personne qui gagne 10 000€/mois peut vivre très décemment avec un tier de son salaire seulement. Les banques peuvent donc demander une dérogation et augmenter votre taux d’endettement en fonction de votre profil. Les prêts sont cependant plus difficiles à obtenir dans cas, car les banques sont limitées à un certain nombre de dérogation (20% de leurs dossiers au maximum). Dans le cas où vous voulez négocier votre taux d’endettement, je vous recommande de consulter votre banquier avant d’entamer votre projet, afin de s’assurer qu’il acceptera la demande de dérogation et pour connaitre votre réelle capacité d’emprunt.

Apport

Sur base du montant maximal que vous pouvez emprunter, sachez que votre apport minimum sera de 10%. Assurez vous d’épargner ce montant. Aussi si vous réalisez des travaux, sachez que les fonds du crédit sont débloqués au fur et à mesure. Pour les professionnels que vous contractez (électricien, plombier, …), la banque paie directement l’artisan. Par contre si vous faites une partie des travaux vous-même et que vous achetez des matériaux, vous les payez vous-même et la banque ne vous versera les fonds que sur présentation de la facture. Pensez donc à prévoir assez de liquidité pour avancer ces frais. Je vous recommande également de garder ce cash une fois les travaux terminés, afin de financer tout imprévu qui pourrait survenir (vacance locative, réparations,…).

2) Choisir le type de bien

Voici ci-dessous un tableau récapitulatif des caractéristiques des différents types de bien:

Type de bien	Effort à l’achat	Effort de gestion	Budget minimum	Zone	Avantages	Inconvénients
Logement courte-durée	Moyen	Elevé	50 000€	Touristique	Rentabilité élevée	Effort et charges élevés
Logement longue-durée	Moyen	Moyen	50 000€	Partout	Facilité à louer	Rentabilité moyenne
Résidence services	Faible	Faible	50 000€	EHPAD, zones étudiantes	Rien à gérer	Rentabilité faible
Parking	Faible	Moyen	10 000€	Centre-ville	Accessibilité Faible entretien	Dépendant du dynamisme du lieu
Local commercial	Moyen	Faible	100 000€	Centre-ville	Faible roulement	Dépendant du dynamisme du lieu
Immeuble de rapport	Elevé	Moyen	300 000€	Partout	Meilleur rendement	Faible diversification Montant à investir
Monument historique	Elevé	Moyen	300 000€	Lieux historiques	Déduction fiscale	Prix d’achat

Il est également possible d’investir dans des bureaux, des établissements de santé ou des hôtels, mais étant donné leur prix (plus d’un million d’euro) ils ne sont pas accessibles aux particuliers. Ce sont plutôt des sociétés foncières qui achètent ce type de bien.

Logement longue durée

C’est le type d’investissement immobilier le plus connu. Il consiste à louer un logement à une personne qui en fera sa résidence principale.

Définir sa cible

Quand on achète un bien pour de la location en logement longue-durée, il est important de connaitre sa cible afin d’adapter son offre. Il faut que le bien corresponde aux besoin d’un certain profil pour quelqu’un vous le loue. Le choix de la cible dépend aussi de vos contraintes (budget, zone géographique) et de vos priorités. Par exemple, un studio dans une grande ville universitaire trouve très vite un locataire, mais ceux-ci ont tendance à rester peu de temps (quelques mois à quelques années). Vous aurez donc à chercher un nouveau locataire plus souvent.

Voici ci-dessous la liste des principales cibles et leurs caractéristiques:

Cible	Durée	Type de bien	Meublé	Caractéristiques	Budget
Etudiant / Jeune actif célibataire	< 5 ans	Seul: Studio ou F2 Colocation: F3 et +	Oui et Non	Près des universités	50 000€ à 200 000€
Jeune couple	< 5 ans	F2 ou F3	Oui et Non		50 000€ à 200 000€
Famille	> 5 ans	F3 et +	Non	Garage	A partir de 100 000€
Couple retraité	> 10 ans	F2 et +	Non	Calme, adapté aux PMR	A partir de 100 000€

Meublé ou vide

S’adapter à la cible

Le choix de meubler ou non le logement dépend d’abord de votre cible. En général, ceux qui ne resteront pas longtemps (les étudiants par exemple) apprécieront que l’appartement soit meublé. Cependant, parmi les profils qui sont principalement intéressées par les logements vides (notamment les familles) il existe toujours des exceptions. Il existe des familles qui déménagent beaucoup. Meubler un bien adapté à cette cible (F3 et +) pourrait apporter de la valeur ajoutée car il serait plus rare.

Avantages du meublé

• Rendement: Les logements meublés se louent jusqu’à 20% plus cher
• Impôts: Louer en meublé permet de déclarer son bien sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui offre un abattement fiscal de 50% (c’est à dire que vous ne payez des impôts que sur la moitié des revenus locatifs). Voir chapitre Micro ou Réel pour plus d’information.
• Avantage concurrentiel: Dans les régions proposant peu de meublé, cela permet de se démarquer de la concurrence
• Bail: Louer en meublé donne accès à des types de bail plus flexibles

Inconvénients du meublé

• L’investissement de départ est plus important
• Entretien: Les meubles et équipements doivent être entretenus régulièrement
• Roulement: Les locataires restent moins longtemps, donc il faut en chercher plus souvent. Cela peut amener à de la vacance locative entre deux locataires.

Colocation

Louer en colocation consiste à partager un seul logement entre plusieurs locataires via un contrat de colocation. La cible est principalement les étudiants et les jeunes actifs célibataires, mais la colocation gagne aujourd’hui du terrain auprès des seniors qui veulent vivre en compagnie et mutualiser les coûts des services médicaux.

Avantages

• Rendement: En immobilier, plus la surface d’un bien est importante, moins son prix au m2 est cher. Diviser un grand logement permet donc d’obtenir un meilleur rendement.
• Moins de vacance locative: Si un locataire part, ce n’est qu’une partie du logement qui n’est pas louée temporairement.
• Moins de loyers impayés: Vous pouvez inclure une clause de solidarité dans le bail. Cela signifie que si un locataire ne paie pas son loyer, ses colocataires devront payer à sa place.

Inconvénients

• Effort de gestion: La colocation nécessite plus de temps et d’efforts que la location classique. Il faut gérer les différents contrats, résoudre les éventuels conflits entre les locataires, suivre le paiement de plus de personnes, remplacer les colocataires qui partent, …

Quel type de bail de collocation ?

• Bail unique: Le bail est commun à tous les locataires. Ce bail permet notamment d’inclure une clause de solidarité (si un locataire ne paie pas son loyer, ses colocataires devront payer à sa place) et de responsabiliser les colocataires en cas de départ de l’un d’entre notamment. Tous les locataires doivent cependant arriver en même temps. Ce bail est préférable lorsque les locataires se connaissent déjà.
• Bail individuel: Chaque locataire a son propre bail. Cela facilite l’entrée et la sortie d’un colocataire mais cette gestion est de votre côté. Cependant, chacun d’entre eux a la responsabilité du paiement de leur propre part du loyer et ne peuvent pas être rendu responsable du non-paiement d’un autre locataire. Préférable si les colocataires ne se connaissent pas à l’avance.

Meubler la colocation ?

Il est préférable de meubler l’appartement en colocation pour 4 raisons:

• Eviter les conflit autour du matériel des zones communes
• Profiter du statut avantageux de LMNP (voir chapitre Micro ou Réel)
• Louer plus cher
• Avoir un avantage concurrentiel

Pour tout savoir sur la colocation, je vous recommande ce guide.

Viager

Acheter en viager signifie obtenir une décote sur le prix d’achat du logement (de 20% à 50%) en l’échange du versement d’une rente au propriétaire jusqu’à son décès. Cela revient à parier sur son espérance de vie.

Type de viager

• Viager occupé: Le plus courant. L’ancien propriétaire continu de vivre dans le logement.
• Viager libre: Le logement est libre donc vous pouvez vous en servir (vivre dedans ou le louer). L’ancien propriétaire utilise généralement la rente pour payer sa maison de retraite. La décote est moins élevée.

Avantages

• Décote: Le prix d’achat du bien est moins élevée.
• Potentielle plus-value: Si le vendeur décède avant la date estimée, vous réalisez une plus-value

Inconvénients

• Risque de perte: Si le vendeur décède après la date estimée, vous perdez de l’argent
• Pas d’usufruit: Vous ne pouvez pas utiliser la maison tant que le vendeur est vivant

Faut-il acheter en viager ?

Acheter en viager est un réel coup de poker, sa rentabilité dépend de la date à laquelle décède le vendeur. Je ne le recommande qu’aux personnes ayant déjà un important patrimoine immobilier et un horizon de placement à très long terme (+ de 20 ans) afin de diversifier leur portefeuille.

Logement sociaux

Louer son bien en tant que logement social consiste à plafonner son loyer et choisir des locataires à faible revenu, en l’échange d’aides et de déductions fiscales.

Avantages

Louer en logement social présent de nombreux avantages en terme de subventions et de déductions fiscales. L’idée étant de les cumuler.

Prêt à taux réduit

Ce sont des prêts octroyés par l’état pour les investissements dans des logements sociaux. Leur taux est annexé sur celui du livret A. Ils sont donc toujours plus faible qu’un crédit immobilier standard. Ces prêts s’obtiennent comme un prêt classique dans toutes les banques traditionnelles. Il en existe 4, en fonction des conditions de revenu des locataires:

• PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration): Pour les logements attribués aux locataires en situation de grande précarité.
• PLUS (Prêt Locatif à Usage Social): Correspondent aux locations HLM (habitation à loyer modéré). 
• PLS (Prêt Locatif Social): Pour les logements attribués aux candidats locataires ne pouvant prétendre aux locations HLM, mais ne disposant pas de revenus suffisants pour se loger dans le privé.
• PLI (Prêt Locatif Intermédiaire): Pour les logements attribués aux personnes dont les revenus sont trop élevés pour pouvoir être éligible à un logements PLS, mais trop faibles pour se loger dans le parc privé.

Pour connaitre les taux de ces prêts ainsi que leurs conditions, consultez la documentation du gouvernement.

Conditions: Vous devez mettre le bien en location sociale pendant la durée du prêt, c’est à dire que vous devez louer à un montant plafonné à des locataires aux faibles revenus.

Avantages fiscaux

• TVA: Si vous achetez en neuf, vous bénéficiez d’une TVA réduite de 10% (au lieu de 20%)
• Taxe foncière (TFPB): Vous ne payez pas la taxe foncière pendant 25 ans

Loc’Avantage

Le dispositif Loc’Avantage (aussi connu sous le nom de « Loi Cosse » ou « Louer Abordable ») proposé par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) vous octroi un crédit d’impôts si vous vous engagez à louer à un montant plafonné et à choisir des locataires aux revenus faibles pendant au moins 6 ans. Le plafonnement est calculé sur base du loyer moyen du marché, réduit d’une décote. Ce crédit d’impôts dépend de la décote du loyer et de si vous déléguez la gestion à un intermédiaire locatif (IML). Elle se décline en 3 catégories:

• Loc1: Décote de 15% pour un crédit d’impôt de 15% (20% avec IML)
• Loc2: Décote de 30% pour un crédit d’impôt de 35% (40% avec IML)
• Loc3: Décote de 45% pour un crédit d’impôt de 65% (uniquement avec IML)

Loc’Avantage donne également accès à des subventions pour les travaux:

• Travaux de rénovation énergétique: Jusqu’à 15 000€
• Rénovation lourde: Jusqu’à 28 000€

Intermédiation locative

Plutôt que de gérer la location vous-même, vous pouvez recourir à l’intermédiation locative. Il en existe deux formes:

• Location (notamment Solibail): Vous louez à un organisme agréée, pour une durée de 3 ans renouvelable. C’est donc l’association qui est locataire et qui assure le paiement des loyers et des charges, l’entretien courant et la remise en état du logement (hors vétusté normale). Elle met le logement à disposition du ménage. Pour le propriétaire, le paiement du loyer est garanti même en cas de vacance. Le dispositif est gratuit.
• Mandat de gestion: Vous faites appel à une agence immobilière à vocation sociale (AIVS ou AIS) telle que le réseau FAPIL, Soliha-AIVS, et celle-ci trouve le locataire et établit le bail (3 ans minimum). L’AIS se charge de percevoir les loyers et les charges pour le compte du propriétaire. Elle peut également proposer une garantie de loyers ainsi qu’un accompagnement social du locataire en fonction des besoins. L’agence prend des frais de gestion (8% du loyer) et des frais de mise en location (150€ pour le propriétaire et 150€ pour le locataire)

Il est donc plus avantageux de confier son bien à un organisme agrée tel que Solibail.

Prime: Si vous signer une convention Anah à un niveau de loyer social (loc2) ou très social (loc3) et que vous recourez à l’intermédiation locative, vous bénéficiez d’une prime d’intermédiation locative (PIL):

• Si vous louez à un organisme agréé : 1 000 €
• Si vous confiez la gestion à une agence immobilière sociale :
  ➡️Logement de plus de 40 m² : 2 000 €
  ➡️Logement de 40 m² ou moins : 3 000 €

Inconvénients

• Plafonnement des loyers: Il arrive que le loyer moyen qui sert de base au calcul des plafonds soit inférieurs au marché réel. Il faut étudier si c’est le cas dans votre région avant de louer en logement social.
• Démarches administratives: Etant donné le nombre d’aides et leurs conditions particulières, le montage pour en bénéficier est compliqué et nécessite de nombreuses démarches administratives.

Faut-il louer en logement social ?

Le logement social a des avantages indéniables, notamment le prêt à taux réduit et la possibilité de déléguer la gestion et être assuré contre les loyers impayés gratuitement. En contre-partie le loyer est plafonné mais cette décote est compensée par des crédits d’impôt. Le seul réel défaut est la complexité du montage pour obtenir les aides. Je recommande donc cette solution à toutes personnes imposables souhaitant une gestion passive de leur bien et qui sont prêtes à passer quelques heures dans les papiers en début de projet.

Logement courte durée

La location courte durée concerne les logements de tourisme mais également les logements pour les professionnels en déplacement. Votre bien doit donc être situé dans une zone touristique ou dans une zone d’activité (centre d’affaires ou zone industrielle par exemple).

Avantages

• Rendement: Le prix à la nuitée est beaucoup plus élevé qu’en location longue-durée
• Impôts: La location courte-durée permet de bénéficier du statut avantageux de LMNP (voir chapitre Micro ou Réel)
• Pas d’impayés: Le locataire paie à l’avance

Inconvénients

• Effort de gestion: Rédiger les annonces, répondre aux questions des locataires, réaliser les check-in et check-out, nettoyer le logement, … Il est cependant possible d’automatiser une partie de ses tâches grâce aux plateformes comme AirBnB et de déléguer les autres à une agence ou un employé (voir chapitre Gestion de la location courte durée)
• Exposition au marché du tourisme: Déjà, celui-ci est relativement saturé. Aussi, si le tourisme baisse, votre vacance locative augmentera.
• Charges: Si vous déléguez la gestion et/ou le nettoyage, vos charges variables viendront amputer votre rentabilité.

Pour qui ?

La location courte durée s’adresse aux personnes vivant près d’une zone touristique ou industrielle et qui sont prêtes à passer du temps à gérer leur location en l’échange d’une plus forte rentabilité.

Résidences services

Les résidences gérées avec services, plus communément appelées « résidences services », sont des immeubles entièrement gérés par une agence dont les logements sont standardisés, meublés et équipés. La plupart bénéficient de parties communes dont la nature varie en fonction du type de résidences. Il existe en effet des résidences services étudiantes, seniors, d’affaires ou de tourisme. Leurs logements et les prestations proposées sont destinés à des occupants ciblés : étudiants, vacanciers, voyageurs d’affaires, retraités… Selon la catégorie d’occupants, on pourra y trouver une piscine, une salle de fitness, une laverie, un espace wifi…

Avantages

• Aucune gestion: La résidence services est gérée par un exploitant avec qui l’investisseur signe un bail commercial pour une durée minimale de 9 ans. Ce dernier s’épargne ainsi les contraintes et aléas liés à la gestion locative du bien.
• Impôts: La résidence services offre un régime fiscal avantageux pour 2 raisons:
  • LNMP: Le statut de LMNP (Location Meublée Non Professionnel) permet de déduire 50% des revenus locatif, donc de payer des impôts que sur la moitié des revenus. (voir chapitre Micro ou Réel)
  • TVA: Vous pouvez vous faire rembourser la TVA si vous conservez le bien plus de 20 ans (sinon le remboursement est proratisé au nombre d’années de détention)

NB: Je ne fait pas mention du dispositif de défiscalisation de la loi Censi Bouvard car celui-ci a été supprimée.

Inconvénients

• Rendement faible: Etant donné les charges liées au services, le rendement locatif n’est pas très élevé (4% brut annuel environ)
• Illiquidité: Les logement en résidence services sont généralement difficiles à vendre

Pour qui ?

Les personnes souhaitant l’investissement le plus passif possible (au détriment d’une rentabilité plus importante).

Parking

Dans les zones où se garer est compliqué (dans le centre des grandes villes notamment), il est possible de louer des places de parking ou des box.

Avantages

• Prix d’achat faible: Une place de parking coûte entre 10 000€ et 50 000€
• Peu d’entretien
• Bon rendement locatif

Inconvénients

• Frais de notaire: Ils peuvent être très élevés (jusqu’à 20%) car leur taux est fixe quel que soit le montant du prix d’achat. 
• Taxe d’habitation : Si vous investissez dans une place de parking qui se situe à moins d’1 kilomètre de votre domicile, vous êtes redevable à la taxe d’habitation. 
• Charges de copropriétés : Si vous achetez une place de parking qui se trouve au sein d’une copropriété, vous devrez participer aux charges de l’immeuble. Veillez à bien vous renseigner sur ces charges avant votre achat pour éviter les mauvaises surprises. 
• Dépendance aux plans d’urbanisme: La construction de grands parking dans la zone où vous avez investi ferait baisser la valeur de votre place.

Pour qui ?

Les personnes vivant dans une grande ville et ayant un petit budget ou souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier.

Pour en savoir plus sur l’investissement dans des places de parking, je vous recommande cet article.

Local commercial

Lorsqu’on parle d’investissement dans un local commercial, il s’agit principalement des locaux en pied d’immeuble (boutiques, restaurants, …). Il est également possible d’investir dans des entrepôts ou des centre commerciaux, mais ceux-ci sont moins accessibles aux particuliers de par leur prix.

Avantages

• Moins d’impayé: Les défauts de paiement sont moins fréquents chez les entreprises que chez les particuliers
• Occupation longue: Les commerces déménagent moins souvent que les gens
• Rendement: La rentabilité est souvent plus élevée que pour les logements

Inconvénients

• Marché tendu: La rentabilité est dépendante du dynamisme de la zone dans laquelle vous investissez et aux habitudes en plein changement des consommateurs (ceux-ci se tournant de plus en plus vers le E-Commerce)
• Moins accessible: Le prix d’un local commercial est généralement plus élevé qu’un logement dans la même zone.

Choix de l’emplacement

Le principal enjeu pour la réussite d’un investissement en local commercial est le choix de l’emplacement. Celui-ci se distingue en trois catégories:

• Emplacement n°1: C’est la rue la plus passante de la ville. Les locaux se louent rapidement mais ont un prix d’achat élevé
• Emplacement n°1bis: Situé à proximité d’un emplacement n°1.
• Emplacement n°2: Plus en périphérie, on y retrouve les commerces n’ayant pas les moyens de louer dans le centre-ville

Pour en savoir plus sur l’emplacement des commerces, je vous recommande cet article.

Immeuble de rapport

Plutôt que d’acheter un bien dans une copropriété, il peut être pertinent d’acheter l’immeuble entier. On appelle cela un immeuble de rapport. Il peut s’agir d’un immeuble composé d’appartements et parfois d’un local commercial au rez-de-chaussée, mais on considère également une grande maison individuelle divisée en appartements comme un immeuble de rapport.

Avantages

• Rendement: Le rendement est plus élevé pour 3 raisons:
  • Surface: En immobilier, plus la surface d’un bien est grande, plus son prix au m2 est réduit. Dans le cas de l’immeuble de rapport, vous achetez une grande surface (l’immeuble) et louez des petites surfaces (appartements et locaux commerciaux)
  • Frais de syndic: Vous êtes seul propriétaire donc vous n’avez pas de frais de copropriété
  • Mutualisation des travaux: Il est moins cher de rénover un grand toit que plusieurs petits. Les travaux que vous réalisez sur l’immeuble ont un impact sur tous vos biens en même temps.
• Liberté de gestion: En l’absence de copropriété, vous êtes seul à prendre les décisions liées aux travaux
• Diversification: En une seule opération vous possédez plusieurs biens à louer ce qui réduit l’impacte de la vacance locative d’un des biens

Inconvénients

• Prix élevé: La principale barrière à l’achat d’un immeuble est le prix élevé du bien et l’ampleur des éventuels travaux. Peu de particuliers peuvent assumer cette charge seul. Il est cependant possible de l’acheter en commun avec d’autres personnes via une SCI (voir chapitre Acheter seul ou à plusieurs)
• Rareté: Ces biens sont très plébiscité au sein des investisseurs (notamment les sociétés) pour leur rentabilité. Il est donc difficile d’en trouver.
• Ampleur des imprévus: Grande surface rime avec potentiels gros frais de rénovation imprévus. Il faut avoir une trésorerie solide pour anticiper ces frais.
• Diversification: En achetant un gros bien immobilier à un seul endroit, vous vous exposez aux risques lié au marché immobilier local et aux incidents pouvant survenir sur ce bien (incendie, catastrophes naturelles, …). Avec le même montant, il est possible d’investir dans plusieurs biens plus petits de différent types et répartis sur différentes régions.

Pour qui ?

L’achat d’un immeuble de rapport se destine aux personnes n’ayant pas froid aux yeux et qui sont prêtes à se lancer dans un projet pouvant prendre plusieurs années et dont les imprévus sont démultipliés. A moins d’avoir des ressources financières très solides, il est préférable d’investir à plusieurs (voir chapitre Acheter seul ou à plusieurs).

Monument historique

Les monuments historiques sont des biens qui, du fait de leur intérêt patrimonial, architectural et historique, ont acquis un statut juridique particulier.  Il peut s’agir de châteaux ou de maisons anciennes par exemple. 37% de ces monuments historiques sont détenus par des particuliers, vous pouvez donc en faire l’acquisition.

Avantages

• Impôts: La motivation principale de l’achat d’un monument historique est la défiscalisation via la loi Monuments Historiques. Ce dispositif permet à l’investisseur de déduire de son revenu global (revenus professionnels inclus), 100% des travaux de restauration réalisés sans plafonnement et sur une durée de 1 à 3 ans. L’opération idéale en Monuments Historiques consiste en la génération d’un déficit foncier (avoir plus de charges que de revenus) et de déduire 100% de ce déficit sur votre revenu global d’activité. Si vous payez l’Impôt sur la Fortune Immobilière (ex-ISF), l’administration admettra une décote dans l’évaluation du bien de 75%.
• Diversification: Les monuments historiques sont moins impactés par les fluctuations du marché immobilier.

Inconvénients

• Rareté: Il n’existe que 45 000 bâtiments classés monument historique
• Budget: Le prix d’achat minimum d’un monument historique est situé autour des 300 000€ auxquels s’ajoutent les éventuels travaux (plus de 100 000€).
• Rendement faible: Dû à leurs coûts importants, les monuments historiques en location ont généralement un rendement faible (autour des 3% brut annuel). Il est cependant possible de diversifier les sources de revenus: Logement de vacances, location de mariage, visites ouvertes au public,…
• Normes complexes: Les monuments historiques sont régis par des normes très nombreuses et contraignantes. Afin de les respecter, beaucoup font appel à des consultants. Ces normes requièrent également d’employer des artisans qualifiés spécialement pour la restauration de bâtiments anciens. Le coût de la main d’œuvre est donc plus élevé.
• Illiquidité: Toute personne qui investit dans un Monument Historique s’engage à conserver le bien et gérer le domaine pendant 15 ans minimum.

Pour qui ?

Le principal avantage de l’investissement dans un monument historique réside dans sa défiscalisation sans plafond. Il s’adresse donc aux personnes très fortement imposées (tranche d’impôts sur le revenu supérieure à 41%) et ayant dépassé le plafonnement sur les niches fiscales (10 000€).

3) Choisir l’état du bien

Ancien sans travaux

Il s’agit des biens prêts à louer ou nécessitant des petits travaux de finition (repasser un coup de peinture, remplacer les luminaires).

Avantages

• Peu d’efforts
• Peu d’imprévus

Inconvénients

• Prix d’achat: Les biens entièrement rénovés coûtent plus cher et sont plus difficiles à négocier que les biens avec travaux
• Impôts: Pas d’accès à des méthodes de défiscalisation (déficit foncier, loi Malraux, …)
• Rendement moyen: Etant donné le prix d’achat plus élevé et l’inaccès aux dispositifs de défiscalisation, le rendement locatif sera moins important.

Pour qui ?

Toute personne peu expérimentée souhaitant réaliser un premier achat immobilier.

Ancien à rénover

Un bien à rénover nécessite d’importants travaux pour être viable. Voici les postes de travaux concernés:

• Maçonnerie: Murs, planchers
• Toit: Charpente, couverture
• Plomberie
• Electricité
• Fermetures: Fenêtres, portes
• Isolation
• Finitions: Carrelage, plâtre, parquet

Vous pouvez faire ces travaux vous-même ou faire appel à des professionnels.

Division

La rénovation d’un bien peut être l’opportunité de le diviser. En immobilier, le prix au m2 d’une grande surface est plus faible que celui d’une petite surface. Vous pourriez donc réaliser une plus-value si acheter un grand bien et le divisez en appartement plus petits. C’est notamment l’un des grands leviers de l’immeuble de rapport (voir chapitre Immeuble de rapport). Pour que l’opération soit rentable, il faut que l’augmentation de la valeur des biens soit supérieure aux coûts des travaux nécessaires à la division.

Avantages

• Prix d’achat: Un bien à rénover revient moins cher à l’achat et offre plus de marge de négociation.
• Rentabilité: Le coût total du projet peut revenir moins cher que l’achat d’un bien prêt à louer. Cela permet donc de réaliser une plus-value en cas de vente ou de bénéficier d’un meilleur rendement en cas de location
• Moins d’impôts:
  • Frais de notaire: Vu que le prix d’achat est plus faible, les frais de notaires le sont aussi.
  • Déficit foncier: Les coûts des travaux peuvent être déduits de vos revenus locatifs. Si ceux-ci dépassent vos rentes, vous êtes alors en déficit foncier et ne payez pas d’impôts sur les revenus locatifs (voir chapitre Micro ou Réel)
  • Dispositifs de défiscalisation: Si votre bien se situe dans un secteur sauvegardé, la loi Malraux offre une réduction d’impôts de 22% à 30% sur les travaux de rénovation.
• Subventions: Il existe des subventions qui financent une partie de vos travaux. Par exemple: MaPrimeRénov’ contribue aux travaux de rénovation énergétique (isolation et chauffage) jusqu’à 20 000€ par logement. Avant de commencer votre projet, renseignez vous auprès de France Rénov’.
• Prêt à Taux Zéro: Si vous faites appel à un professionnel pour une rénovation énergétique, le gouvernement vous offre un prêt à taux zéro sur le montant des travaux concernés. Le dispositif s’appelle Eco-PTZ
• Personnalisation: Plus les travaux sont importants, plus vous pouvez prendre de libertés en terme de restructuration et d’agencement.

NB: Je mentionne pas le dispositif de défiscalisation de la loi Pinel Ancien car celui-ci sera supprimé le 31 Décembre 2024. De même pour la loi Denormandie (rénovation de logements dans des zones spécifiques) qui menace d’être supprimée fin 2024 à cause de son inefficacité (600 projets financés en 2023).

Inconvénients

• Effort: Le suivi des artisans et/ou la réalisation des travaux vous-même prennent un temps et une énergie importante. Les projets de rénovation relèvent plus de l’entrepreneuriat que du réel investissement passif. Il faut s’assurer que vous soyez en mesure d’y allouer une telle énergie.
• Imprévus: Un chantier ne se passe jamais comme prévu. Plus l’ampleur des travaux est importante, plus vous risquez de découvrir des frais et délais imprévus. Il faut donc prévoir une provision (un budget « imprévus ») lors de l’estimation des coûts du projet. Celle-ci peut représenter entre 10% et 30% du budget travaux si vos devis ont été réalisés de manière exhaustive et rigoureuse.
• Délai: Durant les travaux, vous payez déjà les intérêts du crédit (voir chapitre Obtenir le financement) et ne percevez pas encore les loyers. Il faut s’assurer d’avoir une trésorerie solide pour supporter ces frais, surtout si les travaux prennent plus longtemps que prévu (ce qui est presque toujours le cas).

Pour qui ?

Ce genre de projet se destine aux investisseurs chevronnés et aux bricoleurs.

Neuf

Plutôt que d’investir dans l’ancien, l’achat en neuf peut présenter des avantages. Il peut s’agir d’un bien déjà construit depuis moins de 5 ans et n’ayant jamais été habité, mais généralement il s’agit plutôt d’achat sur plan avant la construction (nommé VEFA pour Vente en Etat Futur d’Achèvement). Cela concerne principalement des appartements. Dans ce cas, l’acheteur paie au fur et à mesure des appels de fonds du constructeur:

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations
• 70 % à la mise hors d’eau, c’est-à-dire une fois le gros œuvre achevé (murs extérieurs, toiture, terrasses)
• 95 % à l’achèvement des travaux. Les éléments indispensables à l’utilisation du logement doivent être installés
• Les 5% restants sont à payer lors de la mise à disposition du bien, si vous approuvez sa conformité avec les prévisions du contrat.

Les banques proposent un crédit spécial pour financer un achat en VEFA. Les fonds sont débloqués progressivement à chaque appel de fond, et l’emprunteur ne paie que les intérêts du crédit (appelés dans ce cas « intérêts intercalaires ») durant la construction. Il ne commence à rembourser le crédit qu’à la livraison du bien.

Avantages

• Impôts: Acheter dans le neuf présente des avantages fiscaux sur 2 aspects:
  • Loi Pinel: Elle offre une réduction d’impôts de 10% à 18% du prix du bien si vous vous engagez à louer à un prix plafonné pendant 6 à 12 ans. Attention: la loi Pinel sera supprimée fin 2024.
  • Taxe foncière: La taxe foncière est exonérée pendant 2 ans à partir de la fin de la construction.
• Moins d’entretien: Pas de travaux à prévoir pendant un certain moment et moins de risques d’imprévus.
• Moins de charges: Le bien est soumis aux dernières normes en terme de chauffage et d’isolation, ce qui peut réduire drastiquement les charges.
• Moins de frais de notaire: Entre 2% et 3% (contre 7% à 8% pour l’ancien) en raison de l’absence des droits de mutation.
• Tranquillité d’esprit: Vous n’avez rien à gérer à part trouver un locataire (et encore vous pourriez déléguer à une agence).

Inconvénients

• Prix d’achat: En moyenne 20% plus élevé que l’ancien
• Rentabilité: Le rendement location d’un bien neuf est moins élevé qu’en ancien (du au prix d’achat plus élevé)
• Loyers plafonnés: Si vous optez pour la loi Pinel (ce qui est la motivation principale d’un achat en neuf), vos loyers seront plafonnés. Ce plafond est beaucoup plus bas que le loyer moyen du marché dans certaines villes (jusqu’à 40% de moins). Attention: la loi Pinel sera supprimée fin 2024.
• Délai: Vous ne disposez du bien qu’à la fin de la construction (1 à 2 ans en général) et payez durant cette période les intérêts intercalaires sans percevoir les revenus des loyers.
• Risques liés à la construction:
  • Retard de livraison: Plus le projet est en retard, plus vous payez d’intérêts « dans le vide »
  • Dépassement du budget: Il se peut que le coût du projet augmente en cours de construction (si le prix des matériaux augmente par exemple). Vous pouvez résilier le contrat d’achat à partir de 5% de dépassement.
  • Malfaçon: Il se peut que le bien livré ne corresponde pas aux cahier des charges que vous avez signé à l’achat. Vous pouvez annuler l’achat en cas si le bien livré vaut au moins 10% que ce qui est stipulé par le contrat.

Pour qui ?

Etant donné sa faible rentabilité (trop faiblement compensée par la réduction fiscale de la loi Pinel), je ne recommande pas d’acheter en neuf. D’autant plus que le dispositif Pinel sera supprimé le 31 Décembre 2024.

Construction

La construction consiste à acheter un terrain et y construire une maison de zéro. Cela concerne principalement les maisons en zone rurale ou péri-urbaine, puisqu’il est presque impossible d’acheter un terrain en pleine ville. Il est théoriquement possible de réaliser tous les travaux seul, mais généralement on fait appel à des professionnels dans le cadre d’un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuel). Vous déléguez alors la gestion du projet à un maitre d’œuvres. Voici les grandes étapes d’une construction:

1. Achat du terrain
2. Définition des plans et du devis descriptif avec le constructeur
3. Demande d’un permis de construire
4. Travaux
5. Livraison

Pour en savoir plus sur le déroulement d’une construction, je vous recommande cet article.

Avantages

• Personnalisation: Vous décidez de tout (emplacement, agencement, couleurs, type de chauffage, …) en fonction de votre budget et de vos envies.

Inconvénients

• Coût: Construire est plus cher qu’un bien équivalent sur le marché
• Délai: Vous ne disposez du bien qu’à la fin de la construction (1 à 2 ans en général) et payez durant cette période les intérêts du prêt.
• Effort: Bien que la gestion soit déléguée à un maître d’œuvres, celui-ci vous implique dans les nombreuses décisions à prendre, les démarches administratives et le suivi des travaux. Aussi, les constructeurs ont d’autres chantiers que le vôtre. Si vous voulez que celui-ci avance, il est courant que vous ayez à les relancer.

Pour qui ?

Etant donné le coût élevé et le délai inerrants à la construction, peu d’investisseurs choisissent cette option. Elle est plutôt destinée aux personnes souhaitant acheter une résidence principale et ayant des besoins très spécifiques.

4) Choisir d’acheter seul ou à plusieurs

Vous pouvez choisir d’acheter votre bien seul (c’est à dire en nom propre) ou avec d’autres personnes. L’avantage d’acheter à plusieurs est de pouvoir acheter un bien plus gros en mettant les ressources (et les capacités d’emprunt) de chacun en commun. La division des biens immobiliers est aussi utilisée pour réduire les droits de succession sur son héritage (voir chapitre Optimiser son héritage). L’inconvénient de la division réside uniquement dans les prises de décisions en cas de mésentente.

Pour acheter à plusieurs il existe deux options:

• Indivision: C’est comme acheter seul en terme de démarches, mais en divisant l’achat entre plusieurs personnes. La division peut être répartie inégalement, chaque « coindivisaire » aura alors une quote-part du bien correspondante à son apport. Par exemple: Vous achetez en indivision avec vos amis et décidez que votre quote-part sera de 30%. Vous devez alors payer 30% du bien à l’achat, couvrir 30% des charges et percevrez 30% des revenus locatifs.
• Société (SCI ou SARL de famille): Il s’agit de créer une société qui est propriétaire des biens et qui reverse ses bénéfices sous la forme de dividendes.

Avantages de l’indivision

• Facilité et coûts: Aucune formalité et gratuite à mettre en place.

Inconvénients de l’indivision

• Gestion des conflits: Les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité, donc une personne peut imposer la vente du bien en cas de désaccord.

Avantages de la société

• Flexibilité de gestion: Vous définissez le fonctionnement de la société (achat et vente de parts, modes de prise de décisions,…) dans les statuts
• Impôts: Si la société est soumise à l’IS (impôt sur les sociétés) à taux réduit (quand elle génère moins de 42 500€ de bénéfices annuels) elle permet aux personnes ayant une tranche marginale de l’impôt sur le revenu égale ou supérieure à 30% de payer moins d’impôts sur les revenus locatifs (voir chapitre Acheter seul ou à plusieurs).

Inconvénients de la société

• Coûts: La création d’une société a un coût et la comptabilité doit être tenue par un comptable si la société est soumise à l’IS.
• Impôts sur la plus-value: Si la société est soumise à l’IS, l’impôt sur la plus-value à la revente d’un bien conservé longtemps est plus élevé que pour les particuliers.

Pour en savoir plus, je vous recommande cet article.

5) Choisir le régime

L’imposition ayant un fort impact sur la rentabilité d’un investissement locatif, il convient de bien choisir son régime.

Micro ou Réel

Lors de votre déclaration de l’impôt sur le revenu, on vous demandera de choisir entre le régime micro ou réel. Le choix se fait pour 3 ans minimum, donc il faut choisir le bon régime dès le départ.

Micro

C’est le régime le plus simple. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire que vous déduisez de vos revenus. Cet abattement est de:

• 30% en location nue (nommé régime micro-foncier)
• 50% en location meublée (appelé régime micro-BIC) si vous avez le statut LMNP (Location Meublé Non Professionnel). Le LMNP est le statut par défaut pour la location en meublé et s’applique si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas le montant de vos autres revenus (ou 23 000€ si vous gagnez moins de 23 000€). Par exemple: si le salaire de votre emploi principal est de 50 000€, vous êtes considéré comme LMNP si vos revenus locatifs sont inférieurs à 50 000€. Si vous dépassez le seuil, vous êtes considéré LMP (Location Meublé Professionnel) et ne pouvez pas déclarer en régime micro.

Réel

Le régime réel signifie que vous déduisez vos charges (travaux, taxes, assurances, frais de gestion,…) de vos revenus.

Par exemple: Si vos loyers vous ont apporté 10 000€ et que vous avez dépensé:

• 4 000€ en travaux
• 2 000€ en intérêts d’emprunt
• 1 000€ en assurance
• 1 000€ en frais de gestion
• Charges totales: 8 000€

Vous ne payerez des impôts que sur 2 000€ (10 000€ de revenus – 8 000€ de charges).

Amortissement: Les coûts de travaux de plus de 600€ ne sont pas déclarées en entièreté sur l’année de leur réalisation, ils sont réparties sur un nombre d’années qui dépend de leur nature. Par exemple, si cette année vous avez dépensé 5 000 € dans des travaux de plomberie (amortissement de 10 ans), vous déclarerez 500€ de charges tous les ans pendant 10 ans. On appelle cela « amortissement« .

En location nue ce régime s’appelle « foncier réel » et en meublé il s’appelle « BIC réel« . Les deux sont identiques en tout point, sauf un gros avantage pour le meublé: la déduction de l’amortissement du bien. En comptabilité, on considère qu’un bien perd un peu de sa valeur tous les ans (c’est effectivement le cas si on ne le répare pas). En meublé, on peut déduire le montant de cette perte théorique (l’amortissement). Le calcul de l’amortissement est simple: Valeur du bien / Durée de l’amortissement. Par exemple: pour un bien valant 300 000€ et ayant une durée d’amortissement de 30 ans, on pourra ajouter 10 000€ à nos charges tous les ans pendant 30 ans en tant qu’amortissement du bien.

Déficit foncier: Si les charges dépassent les revenus, on appelle cela le déficit foncier. Cela signifie que votre revenu imposable est de zéro. Vous ne payez pas d’impôts sur le revenu. Une précision: la partie des charges qui « dépasse » est appelé reliquat et peut-être déduit les années suivantes sans limite de durée. Par exemple: Cette année vous avez eu 10 000€ de loyers et 11 000€ de charges. Les 1000€ de reliquat pourront être s’ajouter à vos charges l’année prochaine.

IR ou IS

Si vous investissez par le biais d’une société (SCI ou SARL familiale), vous aurez deux options d’imposition:

• IR (Impôts sur le Revenu): Les bénéfices de la société sont directement versés aux associés (en fonction de leur quote-part) et ceux-ci l’ajoutent à leur revenus soumis à l’impôt sur le revenu
• IS (Impôt sur les Sociétés): Les bénéfices de la société sont soumis à l’impôt sur les sociétés (15% jusqu’à 38 000€ de bénéfice, 25% au-delà), puis sont redistribués aux associés sous forme de dividendes imposées à la flax tax (30%).

Le choix entre les deux dépend de deux choses:

• Votre TMI (Tranche Marginale d’Impôt): Si votre tranche marginale d’impôt sur le revenu est inférieure à 30%, l’IR est plus avantageux. Dans le cas contraire, l’IS est plus avantageuse, dû à son imposition au taux fixe de la flat tax (30%).
• Le statut de la société: Les SARL ne peuvent être à l’IR qu’en meublé et à l’inverse les SCI ne peuvent à l’IR que si les locations en meublé représentent moins de 10% des revenus

6) Trouver et acheter le bien

Maintenant que vous avez défini vos critères (budget, type de bien), vous pouvez partir à la recherche de votre bien. L’important est de se mettre dans la peau de votre futur locataire et de faire votre choix basé sur les chiffres (rendement, cash flow).

Où chercher ?

• Bouche à oreille: Il est possible de trouver un bien au bouche à oreille (ce qui représente souvent les meilleures affaires) mais c’est assez aléatoire. Je vous encourage cependant à maximiser vos chances en parlant de votre projet autour de vous.
• Agences: Les agents immobiliers cherchent à vendre le bien de leurs clients le plus vite possible. Je vous recommande donc de prendre contact avec les agences locales en leur donnant vos critères, afin que celles-ci vous tiennent informé lorsqu’un nouveau bien correspondant à vos critères est mis en vente. Cela permet de visiter le bien en priorité, ce qui est important surtout sur les bonnes affaires.
• Sites d’annonces: La plupart de vos recherches se dérouleront les sites d’annonces en ligne. Voici une liste de sites d’annonces sur lesquels rechercher les biens.
• Moteurs de recherche immobiliers: Pour gagner du temps, vous pouvez utiliser un moteur de recherche qui liste tous les biens disponibles sur tous les sites d’annonces. Je vous recommande Moteur’Immo. Il en existe également d’autres. La réactivité étant clé pour saisir les bonnes affaires, je vous recommande de sauvegarder votre recherche sur la plateforme que vous utilisez et d’activer les notifications pour recevoir un mail à chaque fois qu’un bien dans vos critères est mis en vente.

Calculer le rendement

A chaque fois que vous repérez un bien, calculez son rendement locatif théorique. Il y a plusieurs types de rendements, en fonction de ce qu’on prend en compte dans le calcul:

• Rendement brut: Loyers annuels / Prix d’achat
• Rendement net: Loyers annuels – Charges / Prix d’achat
• Rendement net net: Loyers annuels – Charges – Impôts / Prix d’achat

Ce qui nous intéresse vraiment, c’est le rendement net net. Beaucoup parlent en brut par facilité ou pour vous convaincre d’acheter, mais ce chiffre ne correspond à rien: Une ruine peut avoir un rendement brut de 30% et un rendement net de 2%, dû aux nombreux travaux.

Vu qu’il y a beaucoup de paramètres dans le calcul (dans la partie charges notamment), je vous recommande d’utiliser un calculateur de rendement locatif (sous Excel par exemple). Voici un bon template Excel (nécessite une inscription gratuite)

Rentabilité: En plus du rendement locatif, certains investisseurs ajoutent à leur calcul l’appréciation (plus-value ou moins-value) théorique de la valeur du bien sur une période donnée. Il s’agit de la rentabilité locative. Cette métrique est effectivement plus précise, mais étant donné la difficulté à prédire la valeur d’un bien dans 10 ans, je pense qu’il est suffisant de se baser sur le rendement net net en s’assurant qu’on achète dans une zone stable ou avec un potentiel de développement.

Calculer le cash flow

Le cash flow (en français « flux de trésorerie ») est le montant qui rentre ou qui sort chaque mois. C’est la différence entre les revenus et les dépenses. En immobilier, le calcul est le suivant: Loyers – (Charges + Impôts + Remboursement du crédit). Etant donné que le cash flow utilise les même variables que le calcul du rendement, vous pouvez facilement l’ajouter dans votre calculateur de rendement. Le cash flow peut être positif (si vos revenus dépassent vos dépenses, vous recevez la différence) ou négatif (les dépenses dépassent les revenus, vous devez payer la différence). L’objectif de tout investir est le cash flow positif. Dans cas, on dit que le bien est auto-financé, car le locataire paie le bien entièrement à votre place et vous verse même un supplément.

Comparer

Une fois que vous avez présélectionné quelques biens, comparez les à l’aide d’un tableau de ce type:

Ville	Surface	Pièces	Prix de vente	Travaux	Avantages	Inconvénients	Rendement
Paris 19	50m2	T2	315 000€	Aucuns	Bonne isolation	Emplacement	5%
Paris 20	70m2	T3	390 000€	Restructuration	Vue, Emplacement	Agencement	5%
Paris 19	60m2	T3	350 000€	Isolation phonique	Ascenseur	Au-dessus d’une boîte de nuit	4%

Bien sûr, le tableau est à complété avec vos critères et votre façon de comparer: Performance énergétique, proximité des transports, prix au m2, … S’il vous manque des informations, n’hésitez pas à contacter le vendeur pour les obtenir.

Visiter

Après avoir identifier les biens qui ont du potentiel (d’après votre calcul de rendement et votre comparatif), il est temps d’aller les visiter. La visite a pour but de confirmer vos hypothèses et les informations que vous a fourni le vendeur, et présente souvent des surprises (positives ou négatives) qui vont modifier vos plans et calculs précédents. Afin de ne pas oublier des questions ou des points à contrôler, préparez une check-list.

Estimation des travaux

Afin de calculer le rendement du bien, il faut connaitre le montant des travaux à réaliser. Si le bien nécessite des travaux, allez à la visite accompagné d’un bon bricoleur ou d’une personne ayant de l’expérience dans la rénovation afin qu’il vous donne son estimation en terme de coût et de durée des travaux. C’est encore mieux si le vendeur ou l’agent immobilier a réalisé des devis. A défaut d’avoir un ami expérimenté, vous pouvez faire cette estimation tout seul basé sur des chiffres trouvés sur internet. Attention: vous oublierez toujours quelque chose. Il faut donc ajouter une « provision » (budget imprévus) sur votre estimation dont le pourcentage dépendra de l’ampleur des travaux (et donc du degré d’incertitude): entre 10% pour un bien proche du neuf et 50% pour la rénovation d’une ruine. Certains investisseurs font réaliser des devis auprès d’artisans avant même d’avoir fait une offre pour avoir une estimation plus précise. C’est une bonne idée pour éviter de prendre de gros risques sur un premier achat immobilier mais cela vous fait perdre en réactivité. Une autre offre pourrait être faite par quelqu’un d’autre entre temps.

Faire votre offre

Au retour de la visite, ajoutez les nouvelles informations récoltées dans votre simulateur de rentabilité et dans votre comparatif. Si le bien rempli vos critères et votre objectif en terme de rendement théorique, n’attendez pas trop longtemps avant de faire une offre. Les bonnes affaires partent vite. Par contre, prenez quand même le temps de « dormir dessus » pendant quelques jours et présentez le projet autour de vous pour éviter de vous laisser aveugler par l’excitation. Il vaut mieux louper une bonne affaire que de se retrouver avec un bien à problèmes pendant 10 ans.

Négocier

Le prix de vente annoncé est souvent légèrement supérieur au prix de vente espéré. Demandez au vendeur dans quelle mesure il est prêt à baisser le prix. Si le bien est mis en vente par une agence, l’agent immobilier saura vous indiquer une fourchette de prix basé sur les éventuelles offres existantes. L’agent immobilier est plutôt de votre côté à ce moment-là, car il a plus intérêt (au niveau de sa commission) à vendre le bien rapidement que légèrement plus cher. Estimez le prix maximal pour lequel l’opération reste rentable et envoyez ensuite votre offre au prix le plus audacieux. Vous n’avez rien à perdre car si le vendeur accepte, c’est tout bénef pour vous et s’il refuse, il vous enverra généralement une contre-offre. Après plusieurs aller-retour de négociation, si le prix est toujours supérieur à votre prix maximal estimé, passez à un autre bien. Si quelques temps plus tard le vendeur se rend compte qu’il n’arrive pas à vendre, il reviendra sans doute vers vous pour vous proposer un prix plus bas.

Signer le compromis de vente

Si votre offre est acceptée, l’agence vous enverra généralement le compromis de vente dans la foulée. Il s’agit d’un contrat qui vous engage à acheter la maison si vous obtenez un crédit immobilier. Une fois le compromis signé et si le bien comporte des travaux, vous devrez faire les devis auprès des artisans (si ce n’est pas déjà fait) car cela ils seront demandé par la banque.

7) Obtenir le financement

Monter son dossier

Avant d’aller voir votre banquier, préparez un dossier présentant votre profil et le projet immobilier. Incluez-y:

• Un résumé de votre profil et de votre projet global
• Les caractéristiques du bien et des photos
• Les chiffres: Montant, rendement, cash flow, montant des travaux, durée des travaux
• La liste des travaux, les devis et le planning prévisionnel des travaux
• Les pièces justificatives: carte d’identité, justificatif de domicile, 3 derniers relevés de compte, 3 derniers bulletins de salaire, compromis de vente

Choisir le type de crédit

Anticipez également le type de crédit que vous allez demander. Voici les différentes caractéristiques à définir:

Durée: Généralement entre 10 et 30 ans. Je vous recommande de choisir en fonction de votre rendement théorique. Choisissez la durée qui permet d’arriver au moins à l’équilibre entre les loyers net et les mensualités du crédit, pour éviter de devoir injecter des fonds de votre poche chaque mois.

Différé: Vous pouvez demander de commencer à rembourser le crédit après une certaine période (6 mois en général, mais cela peut aller jusqu’à 3 ans). Durant cette période vous ne payez que les intérêts. C’est intéressant lorsque vous réalisez des travaux pendant plusieurs mois et ne percevez donc pas de loyers pendant cette période. Certains investisseurs choisissent de prendre un différé plus long que la durée des travaux (ou même s’il n’y en a pas) afin de se constituer un capital avec les premiers loyers qui servira à couvrir les réparations imprévues.

Type de taux: Vous avez le choix entre 2 types de taux:

• Taux fixe: Le taux est fixé à l’avance et ne changera pas sur la durée du crédit. C’est avantageux si vous achetez lorsque les taux sont bas (ce qui a été le cas de 2015 à 2022).
• Taux variable: Le taux est mise à jour tous les 3 mois en fonction du cours réel des taux. Le taux variable est généralement moins élevé que le taux fixe au départ mais est susceptible de monter. Il est intéressant lorsque les taux sont élevés (>5%) ou pour les crédits court terme (5 à 7 ans). Certains dispositifs peuvent être mis en place pour vous protéger d’un risque d’augmentation importante:
  • Le taux capé signifie qu’une limite est mise sur l’augmentation (et parfois la baisse) du taux. Par exemple: Si vous souscrivez à crédit à taux variable à 4% capé à +1/-1, le taux sera plafonné à 5% à la hausse et à 3% à la baisse.
  • Le plafonnement de l’échéance signifie que si le taux augmente, votre mensualité reste la même mais la durée du crédit augmente

Type d’amortissement: Dans un crédit, il y a deux choses payer: le remboursement du capital et les intérêts qui s’appliquent sur le capital restant à rembourser. Choisir le type d’amortissement consiste à choisir les modalités de paiement. Il en existe 4 types:

• Amortissement constant: Vous remboursez le même montant (remboursement du capital + intérêts) chaque mois sur toute la durée du crédit. Au fur et à mesure, la part liée aux intérêts baisse et la part de remboursement du capital augmente. C’est le type d’amortissement par défaut que vous propose la banque. Il est plébiscité par les investisseurs parce que le calcul du cash flow reste le même sur toute la durée du prêt.
• Amortissement linéaire (ou dégressif): Vous remboursez le même montant de capital chaque mois, donc les mensualités sont plus élevés au début qu’à la fin (puisque les intérêts s’appliquent sur le capital restant)
• Amortissement modulable: Vous pouvez redéfinir le montant de vos mensualités plusieurs fois sur la durée du crédit. Cela vous ouvre plus de flexibilité mais il y a généralement des frais à chaque modulation.
• Amortissement in fine (en fin de prêt): Vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée du crédit, et remboursez le capital d’un coup à la fin. Ce crédit est donc plus cher car les intérêts s’appliquent sur tout le capital pendant toute la durée du crédit. Il est généralement utilisé par les personnes qui souhaitent éviter de payer l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière, ex-ISF) sur le bien.

Trouver un crédit

Dans un premier temps, consultez votre banquier habituel. Si vous n’êtes pas satisfait parce qu’il propose ou qu’il refuse votre dossier, allez voir d’autres banques. Généralement, lorsque votre projet est en dessous de votre capacité d’emprunt, les banques acceptent le dossier. Cela devient plus compliqué si vous souhaitez dépasser votre taux d’endettement, car la banque doit alors demander une dérogation (voir chapitre Capacité d’emprunt). Dans ce cas, je vous encourage à consulter votre banquier en amont afin de s’assurer qu’il pourra vous suivre sur le projet. Si vous présentez des difficultés à trouver un crédit ou que vous voulez être sûr d’avoir le meilleur taux, vous pouvez contracter un courtier en prêts immobilier qui vous trouvera pour vous la banque qui accepte votre dossier ayant les frais les plus réduits.

8) Réaliser les travaux

Faire soi-même ou déléguer ?

Faire les travaux soi-même permet d’économiser la main d’œuvre d’un professionnel, mais ce n’est pas toujours moins cher. En effet, voici ci-dessous quelques éléments qui viennent contrebalancer cette économie:

• Intérêts du crédit: Prenez en compte que vous payez les intérêts du crédit pendant les travaux. Ce coût doit être pris en compte dans votre décision. Par exemple, si payer un plombier plutôt que de faire la plomberie vous-même les week-ends vous fait gagner un mois sur le planning, c’est un mois d’intérêts d’économisé.
• Subventions: Il existe des subventions qui financent une partie de vos travaux, notamment MaPrimeRénov’ (voir chapitre Ancien à rénover). Celles-ci requièrent généralement que les travaux soient réalisés par des professionnels. Il peut donc être moins cher de déléguer cette partie des travaux, mais attention ce n’est pas toujours le cas ! Parfois la subvention ne compense pas les honoraires élevés du professionnel. Il est important de faire son calcul avant de se lancer à pieds joints dans les subventions.
• Coût de votre temps: Dans l’article Contrôler ses dépenses, j’explique que votre temps est votre ressource la plus importante et que sa valeur n’est pas nulle. On peut estimer sa valeur au prix auquel vous le vendez à votre employeur (10€/heure si vous êtes au SMIC par exemple). Donc si vous êtes au SMIC et que déléguer une tâche à un artisan vous coûte 500€ mais vous fait économiser 100 heures de travail (l’équivalent de 1000€ en temps), ne le faites pas. Une exception: Lorsqu’on apprend, on met beaucoup plus de temps qu’un expert à réaliser une tâche précise. Donc faire soi-même n’est effectivement pas rentable la première fois mais votre apprentissage est un investissement qui rend l’opération beaucoup plus rentable les fois d’après, vu que vous ne prendrez plus tellement de temps à accomplir la tâche.
• Risques: Si vous êtes débutant en bricolage, considérez les risques qui pourraient découler de vos erreurs. Par exemple, si vous oubliez de laisser de la marge en posant votre parquet, celui-ci va gondoler et vous devrez le remplacer rapidement. Le risque maximal que vous prenez en posant du parquet est donc le prix du parquet et le temps que ça vous a pris. Dans ce cas, ce n’est pas bien grave, parce que l’erreur est facilement réparable et n’implique pas d’autres dommages. Au contraire, mal poser un linteau de fenêtre peut faire s’écrouler la maison par exemple. L’important est de connaitre et d’accepter ces risques avant de se lancer. Sachez également que les professionnels du bâtiment sont assurés contre ce genre d’accident (et tout autre type de dommage) dans le cadre de la garantie décennale.

Sécuriser le déroulement des travaux

Afin de s’assurer que les travaux se déroulent bien, voici quelques principes à appliquer:

• Choisir les artisans avec rigueur: Faites plusieurs devis avec différents artisans et obtenez des retours des clients existants. La qualité des artisans est primordiale pour le bon déroulement des travaux.
• Le temps c’est de l’argent: Etant donné que vous payez déjà les intérêts du crédit pendant les travaux, plus ceux-ci durent longtemps, plus vous perdez d’argent en intérêts. Organisez le planning des travaux méticuleusement afin de communiquer aux artisans la date à laquelle vous aurez besoin de leurs services longtemps à l’avance. Assurez vous d’obtenir leur engagement en terme de délai et relancez les si le projet prend du retard.

9) Gérer la location

Une fois que votre bien est prêt à être loué, il faut en gérer la location. Celle-ci est très différente en fonction du type de location: courte durée ou longue durée.

En location courte durée

En location courte durée, la gestion de la location consiste à:

• Ecrire et publier son annonce
• Répondre aux questions des futurs locataires
• Réaliser les check-in (remise des clés) et check-out (récupérer les clés et vérifier l’état du bien)
• Faire le ménage
• Entretenir le bien

Au niveau de la gestion, vous avez 2 options:

• Gérer vous même: La gestion d’une location courte durée peut-être chronophage, mais il existe des moyens d’automatiser la plupart des tâches pour rendre la gestion presque passive:
  • Utiliser les fonctionnalités automatisées des plateformes d’annonce telles que AirBnB (gestion des réservation, communication avec les locataires,…)
  • Si votre logement est publié sur différents sites d’annonce, utilisez un logiciel PMS (Property Management System) pour regrouper toutes les réservations dans un seul système
  • Installer un boitier de clé à code ou une serrure digitale pour éviter de se déplacer pour le check-in
  • Déléguer le ménage à une femme de ménage et lui demander de réaliser le check-out par la même occasion
• Déléguer à une agence: Si vous ne souhaitez pas avoir à gérer le bien ou avez de nombreuses locations, vous pouvez mandater une agence. Celle-ci prendra entre 15% et 25% de frais sur les loyers et gérera toute les tâches précédemment citées à votre place.

En location longue durée

En location longue durée, la gestion de la location consiste à:

• Trouver un locataire:
  1. Ecrire l’annonce et la publier sur les sites d’annonces tels que Leboncoin ou SeLoger. Prenez des photos qui mettent le bien en valeur et rédigez une description exhaustive. L’objectif est de donner envie au futur locataire et de répondre à toutes ses questions potentielles dans la description afin qu’il n’ait pas à vous écrire pour vous les poser.
  2. Faire les visites
  3. Etudier les dossiers des locataires. Voici un article qui présente les éléments à contrôler.
  4. Editer et signer le bail. N’hésitez pas à utiliser les modèles mis à disposition par le gouvernement.
• Pendant la location:
  • Récupérer les loyers. Si vous craignez les loyers impayés vous pouvez souscrire à une garantie loyers impayés (GLI) pour 2% à 4% du prix du loyer ou demander un garant (une personne qui devra payer en cas de défaut) à votre locataire.
  • Entretenir le bien
  • Gérer les demandes du locataire

Via une agence ou soi-même ?

Au niveau de la gestion locative, vous avez le choix entre vous en occuper vous-même et déléguer tout ou une partie de la gestion à une agence.

Avantages de l’agence

• Presque rien à gérer: L’agence s’occupe de tout et ne vous sollicite que lorsque c’est nécessaire
• Documents en règle: Les agences s’assurent que le bail et les quittances de loyer sont conformes aux normes légales

Inconvénients de l’agence

• Frais pour le propriétaire: Une agence prend en moyenne 5% à 10% de frais sur les loyers
• Frais pour le locataire: Les agences facturent aux nouveaux locataires des frais correspondant en général à un mois de loyer. Ces frais peuvent rebuter de potentiels locataires qui préfèreront choisir un bien loué directement par un particulier pour les éviter.

Pour qui ?

Louer à une agence s’adresse aux personnes qui habitent loin de leurs biens locatifs ou qui favorisent la tranquillité d’esprit au détriment du rendement. De mon point de vue, si vous vivez proche du bien loué, déléguer à une agence est trop cher par rapport au temps que vous économisez. En effet, seule la recherche du locataire prend beaucoup de temps, et celle-ci ne se fait que de temps en temps.

10) Et après ?

Après l’achat de votre premier bien, vous pouvez continuer à en acheter d’autres (même en étant au maximum de votre capacité d’emprunt) en jouant sur deux leviers:

• Augmentation des revenus: Vos nouveaux revenus locatifs viennent s’ajouter à vos revenus, cela augmente donc votre capacité d’emprunt
• Négociation avec les banques: Si vous montrez aux banques que votre première opération immobilière a été un succès, elles seront plus enclines à augmenter votre taux d’endettement

D’autres formats d’immobilier locatif

Il existe d’autres formes d’investissement dans l’immobilier locatif (SCPI, foncières cotées, immobilier fractionné). Je les décrit dans un autre article.