Comment investir dans les SCPI ?

Rendement	Risque	Liquidité	Volatilité	Horizon	Investissement Minimum
5%	Faible	Faible	Moyenne	5 ans	100€

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui achète et loue des biens immobiliers et reverse le revenu des loyers à ses actionnaires tous les trimestres. Investir dans une SCPI consiste à acheter des parts de la société.

Sources de revenu

• Les loyers des biens: Reversés tous les trimestres
• La valorisation des parts: La valeur des parts évolue en fonction de la valeur des biens immobiliers possédés par la société.

Il est possible d’investir dans des SCPI à l’étranger. En anglais elles se nomment REIT (Real Estate Investment Trust).

Avantages

• Investir à crédit: Il est possible de souscrire à un prêt immobilier pour investir dans les SCPI, profitant ainsi d’un effet de levier. Bien que l’investissement à crédit ait été intéressant dans le passé, les taux d’emprunt actuels (environ 4% en 2023) sont devenus presque aussi élevés que le rendement moyen espéré des SCPI (5%). Tous les revenus serviraient donc à couvrir uniquement les intérêts du crédit.

Risques

• Perte en capital: Le capital investi dans la SCPI n’est pas garanti. Une SCPI peut avoir une perte de valeur de ses parts. Le prix d’une part de SCPI dépend de la valeur du patrimoine géré par la société de gestion. Ce prix peut varier à la hausse comme à la baisse, en fonction de la conjoncture immobilière et de la façon dont la société de gestion valorise ce parc.
• Faible rendement: Si beaucoup de biens de la société ne sont pas loués, cela impacte négativement le rendement. Pour contrer ce risque, il est important de diversifier par région et par type de bien.
• Illiquidité: la SCPI ne garantit pas la vente des parts ni le retrait. Lorsque vous voulez vendre vos parts, celles-ci doivent trouver un acheteur sur le marché secondaire. En 2023, il fallait compter en moyenne 15 jours pour vendre une part de SCPI. Aussi, les SCPI prennent un frais d’entrée élevé (ou des frais de sortie en cas de retrait avant 5 ans), donc retirer ses parts avant quelques années résulterait en une perte.

Comment choisir une SCPI ?

Capital fixe ou variable

Les SCPI peuvent gérer leur capital de deux manières différentes:

• Capital fixe: Les SCPI à capital fixe ont un capital (c’est à dire le montant total géré par la société) défini à l’avance. Cela leur permet une certaine stabilité dans leur gestion car leur capital n’est augmenté que ponctuellement lorsque c’est nécessaire (en cas de forte demande notamment). Cela leur permet une allocation plus efficace des fonds, et donc une performance théorique légèrement supérieur aux SCPI à capital variable. Cependant, le fait que le capital soit fixe impacte négativement la liquidité et la volatilité de leurs parts. En effet, vu que la société ne rachète pas les parts aux actionnaires qui souhaitent vendre, ceux-ci doivent vendre sur un marché secondaire à un prix qui dépendra de l’offre et de la demande. En cas de faible demande (lors de crises par exemple) ceux-ci mettront longtemps à vendre ou devront se contenter d’un prix plus faible. A cause de cette volatilité spéculative, le prix de la part peut varier fortement de sa valeur réelle basée sur la valorisation des biens de la SCPI.
• Capital variable: Les SCPI à capital variable peuvent émettre ou racheter des parts à n’importe quel moment. Cela permet d’avoir une bonne liquidité et de s’assurer que le prix de la part corresponde toujours à la valorisation réelle de la société. Cependant, ces SCPI doivent prévoir plus de cash pour anticiper les ventes de parts et mettront plus de temps à investir les fonds des nouveaux arrivants (puisqu’elle ne peut pas les anticiper). Elles représentent la majorité des SCPI aujourd’hui.

Etant donné leur meilleure liquidité et leur plus faible volatilité, il est préférable d’investir dans des SCPI à capital variable dans un premier temps. Les SCPI à capital fixe peuvent servir à diversifier dans un second temps.

Type de SCPI

Il existe 3 types de SCPI:

• Rendement: SCPI qui investi dans les biens immobiliers dont le rendement locatif est le plus élevé. Il s’agit principalement de bureaux, commerces et bâtiments de santé. Celles-ci ont tendance à moins impactées par les crises immobilières. Elles représentent la majorité des SCPI. A favoriser si vous souhaitez obtenir des revenus réguliers.
• Capitalisation (ou plus-value): SCPI qui investi dans des biens dont la valeur augmente au long terme, notamment des biens résidentiels, en rénovation, en viager ou en nue-propriété. A favoriser si vous souhaitez valoriser votre capital.
• Fiscale: SCPI qui investi dans des biens soumis à des dispositifs de défiscalisation (loi Malraux par exemple) ou qui se mettent en déficit foncier afin d’obtenir une réduction d’impôts. Leur rendement est généralement très faible, donc je recommanderais à une personne payant beaucoup d’impôts de se tourner plutôt vers l’achat de parts en nue-propriété (voir chapitre Nue-propriété) ou via une assurance-vie.

Nue-propriété

Dans le monde de l’immobilier, il est possible de séparer la pleine propriété d’un bien en deux:

• Nue-propriété: Etre le propriétaire du bien sans pouvoir s’en servir
• Usufruit: Avoir l’usage du bien (vivre dedans ou le louer) sans en être le propriétaire

On appelle cette séparation le démembrement. Les parts de SCPI fonctionnent de la même manière. Vous pouvez choisir d’acheter vos parts en nue-propriété temporaire pendant une période définie appelée « période de démembrement » (par exemple 5 ans) avec une réduction du prix de la part appelée « décote » (par exemple 80% du prix de la part), et un usufruitier payera l’autre partie (les 20%) pour toucher les loyers à votre place pendant cette période. A la fin de la période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété (100% de la part) et commencez donc à toucher les loyers. La décote dépend de la durée de démembrement que vous choisissez.

Avantages

• La décote (dans l’exemple: 20%) que l’usufruitier vous donne indirectement n’est pas imposable. Il est intéressant de choisir la nue-propriété si votre tranche marginale d’impôts sur le revenu est égale ou supérieure à 30%.
• Le rendement lié à la décote est fixé à l’avance. Sur une période de 5 ans avec une décote de 20%, votre rentabilité annuelle serait précisément de 4%.
• Vous continuez de bénéficier de l’éventuelle appréciation des parts (l’augmentation de leur valeur)

Inconvénients

• Les parts sont bloquées durant toute la période de démembrement.
• Vous ne percevez pas les revenus réguliers que représentent les loyers. Votre objectif doit donc être d’augmenter votre capital mais pas de percevoir un revenu passif régulier.
• La valeur de la part à la fin du démembrement peut-être inférieure à celle d’origine si celle-ci a été valorisée à la baisse. C’est cependant assez rare car les parts ont plutôt tendance à monter (avec l’appréciation continue du marché immobilier)

Comment ça marche ?

Sur le courtier Louve Invest par exemple, vous pouvez choisir le type de propriété pour n’importe quelle SCPI.

Quelle SCPI choisir ?

Le site Finance Héros a réalisé un comparatif très précis de toutes les SCPI. Je vous recommande de souscrire à celles se trouvant en haut de leur liste (4/5⭐ ou plus).

Je vous conseille également de diversifier un maximum par région, par type de biens (bureaux, commerces, santé, …) et éventuellement par type de SCPI (rendement ou capitalisation).

Sur quel support investir dans les SCPI ?

Courtier

Le choix n°1 pour investir dans les SCPI est de passer par un courtier en ligne. Ceux-ci regroupent les SCPI et facilitent leur souscription via un site qui ressemble à un E-Commerce.

Je vous recommande le courtier Louve Invest pour plusieurs raisons:

• L’interface est simple et claire
• L’inscription se fait en 10 minutes et la souscription à une SCPI en 2 minutes
• La plateforme vous reverse 2,5% de cashback à la souscription sur les SCPI qui prennent des frais d’entrée
• Il est également possible d’investir sur l’immobilier fractionné, c’est à dire l’achat collectif d’un seul bien divisé en parts (voir section « Immobilier Fractionné ») via leur branche « Meute Invest »

Assurance-vie

Il n’est intéressant d’investir dans les SCPI via une assurance-vie que dans le cas où votre tranche marginale d’impôts sur le revenu est égale ou supérieure à 30%. Celles-ci offrent un cadre fiscal avantageux si vous la conservez plus de 8 ans.

Je vous conseille l’assurance-vie Linxea Spirit 2 car elle offre environ 40 SCPI parmi les plus connues et a les frais les plus bas du marché.

En direct

Pour certaines SCPI, il est possible de souscrire directement sur leur site (bien qu’elles sont soient aussi disponible via les courtiers). Je ne recommande pas cette option pour deux raisons:

• La SCPI dans laquelle vous souscrivez pourrait être une arnaque. Les courtiers et assurance-vie ne selectionnent que SCPI agréé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) afin de protéger leurs clients.
• Si vous investissez dans plusieurs SCPI, la gestion sera plus compliquée que si tout est regroupé sur une plateforme.